Arnaud Marchand

juillet 29, 2022

L’audit énergétique de la copropriété

Vous vous demandez si un audit énergétique est obligatoire pour votre copropriété ? Vous avez envie d'y voir plus clair sur les règles d'isolation ? On vous explique tout dans cet article.

WB#010 - L’audit énergétique de la copropriétéQu'est-ce que l'audit énergétique ?

L’audit énergétique de la copropriété consiste en une analyse complète comportant un état des lieux des performances énergétiques d’un bâtiment donné. C’est-à-dire le point sur sa consommation en énergie avec des suggestions ou propositions de travaux de rénovation afin de rendre le bâtiment plus ergonomique. Il doit être réalisé par un bureau d’étude spécialisé ou par un auditeur accrédité spécialisé dans ce genre d'expertise.

 

Trois différents types d’audit énergétique

Il existe différents types d’audits énergétiques de copropriété : l'audit simple, l’audit réglementaire et l'audit poussé. La principale différence entre ces trois différents types d’audits de la copropriété concerne le niveau de détails.

 

Un audit énergétique pour différents besoins

On pourrait bien évidemment se demander l’utilité d’un audit énergétique en copropriété. C’est un outil diagnostic qui vous permet de faire le bilan de la consommation énergétique de votre bâtiment. Il vous donne une connaissance approfondie de l’état énergétique de votre bâtiment. 

Il vous permet d’avoir une idée claire des possibilités pour réduire vos consommations d’énergie et des travaux de rénovation les plus urgents. Ainsi l’audit énergétique vous évite de dilapider vos économies dans des travaux qui ne sont pas nécessaires dans l’immédiat. Vous avez donc une idée claire d’où vous allez investir.

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L'audit énergétique est-il une obligation pour toutes les copropriétés ?

D’après les dispositions de la loi, l’audit énergétique est obligatoire dans les copropriétés de 50 lots ou plus, dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et ayant déposé leur demande de permis de construire avant le 1er juin 2001 étant chauffées collectivement et ceci depuis le 1er janvier 2012.

Concernant les copropriétés de moins de 50 lots en chauffage collectif, il est indispensable de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Mais attention l’ensemble des lots de la copropriété sont pris en compte pour le calcul du seuil d’application. 

 

Quelles sont les étapes d'un audit énergétique ?

Avant de réaliser l’audit énergétique dans une copropriété, les copropriétaires doivent d’abord en décider. Ainsi, ils doivent procéder à un vote à la majorité simple lors d’une assemblée générale afin de décider. Notons que le syndic doit l’avoir inscrit auparavant à l’ordre du jour.

 Si à l’issue du vote les copropriétaires refusent la réalisation de l’audit énergétique, il sera proposé à la prochaine assemblée générale. Si à l’issue de plusieurs assemblées générales, l’audit énergétique est toujours refusé, la loi ne spécifie pas de sanction. 

Si l’audit énergétique est voté à la majorité simple, les copropriétaires devront choisir le professionnel chargé de la réalisation du travail.

 

Sélection d'un professionnel

La personne ou l’entreprise chargée de l’audit énergétique de la copropriété est sélectionnée après que le syndic ait mis plusieurs entreprises spécialisées en concurrence et recueilli l’avis du conseil syndical. 

Cette dernière doit justifier d’un diplôme en techniques du bâtiment et d’expérience dans un bureau d’études thermiques. Elle doit également être assurée sur le plan professionnel. Le professionnel recueille ensuite auprès du syndicat, les informations indispensables pour la réalisation de son travail. 

 

Visite et analyse des lieux

Le professionnel chargé de l’audit énergétique de la copropriété procède ensuite à la visite du ou des bâtiments. Cette visite en saison de chauffe si possible porte notamment sur :

  • l’environnement extérieur, 
  • l’inspection détaillée des parties communes et de leurs équipements (dispositifs de ventilation, réseaux de distribution, émetteurs, dispositifs d’éclairage etc..), 
  • l’inspection des gaines techniques et de l’installation collective de chauffage ou de refroidissement, 
  • la visite des combles, des locaux à usage tertiaire et des sous-sols. 

L’auditeur se rapproche des différents occupants et des propriétaires non occupants. Il enquête notamment sur le confort thermique, l’utilisation ou non d'appareils énergétiques et le bilan annuel des dépenses en matière de consommation énergétique. 

Tout cela lui permettra de réaliser son enquête et d’effectuer une estimation de la consommation d’énergie dans des copropriétés.

 

Recommandations et préconisations

Au terme de ses investigations et après avoir épluché les différentes données à sa disposition, l’auditeur devra faire part de l’état des lieux observé sur la consommation d’énergie du bâtiment. Il déterminera la consommation d’énergie totale comportant l’ensemble des consommations énergétiques. 

L’auditeur formulera en fonction de ses résultats, des recommandations en termes de travaux à réaliser pour une meilleure économie d’énergie dans la copropriété. Ce dernier doit prioriser et planifier des actions d’efficacité énergétique. Évidemment, il ajoutera à ses recommandations une estimation des coûts et des économies attendues en termes de consommation énergétique.

 

Présentation

Les résultats de l’audit énergétique seront présentés aux copropriétaires lors de l’assemblée générale qui suit le vote de l’audit énergétique. Il s’agit d’un rapport synthétique permettant aux copropriétaires d’être informés sur la qualité énergétique de leur bâtiment et d’apprécier la pertinence des travaux préconisés par l’auditeur.

Ce rapport comprend plusieurs éléments :

  • la synthèse des informations collectées, 
  • les recommandations des travaux à réaliser,
  • les scénarios de rénovation énergétique retenus après avis du conseil syndical et une simulation des travaux permettant une performance énergétique.

Réalisation ou non de travaux d'isolation thermique

L’audit énergétique de la copropriété fournira également des recommandations en matière de travaux d’isolement thermique qui pourraient être réalisés. Il s’agit de travaux utiles dans un contexte de précarité énergétique où l’économie d’énergie s’avère indispensable. Mais ces travaux doivent être validés en AG de copropriété avant d’être réalisés.

Toutes ces actions contribueront à améliorer le confort thermique dans la copropriété.

 

Audit énergétique et DPE, quelles différences ?

S’il est vrai que l’audit énergétique en copropriété et le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) servent à évaluer la performance énergétique des bâtiments, ils n’utilisent pas les mêmes méthodes de calcul. 

Le DPE se distingue en plusieurs points :

  • Il peut être réalisé par un diagnostiqueur immobilier contrairement à l’audit énergétique qui doit être réalisé par un ingénieur qualifié et expérimenté
  • Il ne rentre pas trop dans les détails des différentes parties de l’analyse ni dans le calcul des coûts. Donc rapide et synthétique.
  • Une enquête auprès des occupants n’est pas nécessaire.
  • Le DPE collectif est beaucoup moins coûteux qu’un audit.
  • Il concerne les immeubles de moins 50 lots et est beaucoup plus informatif
  • Il n’analyse pas assez de paramètres pour aider à une prise de décision vraiment utile.

Quelques précisions sur le DPE

Il existe différents types de DPE : le DPE collectif, le DPE appartement et le DPE appartement à partir des données collectives. 

  • Le DPE collectif permet une analyse globale de l’immeuble
  • Dans le cas du DPE appartement, le professionnel analyse les parties privatives du lot. 
  • Quant au DPE appartement à partir des données collectives, le professionnel attribue une note aux appartements à partir d’une étude réalisée sur un échantillon représentatif.

Quelques lois

Plusieurs réglementations existent en matière de consommation d’énergie. Au nombre des différents textes figure l’Article L. 126-31. qui stipule que :

« Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 126-26. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l'article L. 173-1-1. ».

 

La loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 rend obligatoire, depuis le 1er janvier 2022, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en mono-propriété considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.

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Combien coûte la réalisation d'un audit énergétique ?

Le prix de l’audit énergétique de la copropriété varie en fonction de plusieurs paramètres notamment le prestataire, le niveau de précision voulu, des caractéristiques du ou des immeubles. Toutefois, le prix moyen varie entre 500 et 1000 € pour un particulier. Pour une copropriété il est dans la fourchette de 5000 à 10000€. 

 

Rappelons cependant que chaque auditeur devra fixer son prix en fonction de divers paramètres.

Il existe des aides à la réalisation d’un audit énergétique en copropriété. Le programme SARE par exemple peut financer diverses prestations dans la réalisation d’un bilan.

 

Depuis 2021, le dispositif MaPrimeRénov’Copro apporte son assistance aux copropriétés immatriculées à usage d’habitation. Il s’agit d’une aide à la rénovation énergétique globale ouverte aux syndicats avec la prise en charge d’une partie des dépenses. 

 

Ce dispositif impose quand même un objectif de gain énergétique d’au moins 35% à la fin des travaux. La copropriété bénéficie alors d’une aide sur le plan technique, social et financier. L’aide apportée est dans la limite des 180 € par logement.

 

L’isolation thermique étant primordiale pour optimiser l’efficacité énergétique, l’audit permettra d’y travailler par ordre de priorité. Les aides à la réalisation des travaux permettent alors d’économiser sur l’isolation au sein de la copropriété.

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