Généralités sur l’assemblée générale
Moment décisif pour les copropriétaires d’un immeuble, l’Assemblée Générale de copropriété (AG) est l’occasion où les résolutions sont votées. C’est le moment où le syndicat des copropriétaires se réunit (au moins une fois par an) pour échanger et prendre des résolutions au sein de la copropriété.
Il est rappelé, qu’en matière de copropriété, il n’existe pas de « quorum », l’assemblée peut toujours se tenir, quel que soit le nombre des présents ou représentés. Les majorités auxquelles, suivant la nature de la décision à prendre, l’assemblée peut se prononcer sont définies aux articles 24, 25 et 26 de la loi. Certaines décisions nécessitent l’unanimité.
N’hésitez pas à consulter notre article sur l’Assemblée Générale d’une copropriété pour en savoir plus.
Toutes les résolutions ne se prennent pas au moyen du même type de vote au cours de l’AG. En effet, la loi de 1965 définit quatre types de majorités pour la validation d’une voix en assemblée générale d’une copropriété : le vote à l’unanimité, la double majorité, la majorité absolue et la majorité simple.
1. L’unanimité
La majorité à l’unanimité en assemblée générale d’une copropriété est prévue par l’article 26 de la loi de 1965. Cette loi requiert l’unanimité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents pour certaines décisions lourdes de conséquences. En d’autres termes, l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas pour valider un vote pour les décisions les plus importantes.
Il s’agit par exemple de :
- la modification de la répartition des charges entre copropriétaires.
- Les souscriptions à un emprunt.
- l’aliénation des parties communes.
Un exemple pour mieux comprendre :
Prenons l’exemple d’un immeuble en copropriété comportant 1000/1000ème.
Lors de l’AG, 1000/1000ème des voix des copropriétaires sont présents ou représentés, et totalisent 1000/1000ème des voix. Une résolution relevant de l’unanimité soumise au voix des copropriétaires obtient :
- 1000/1000ème votant POUR ;
- aucun vote CONTRE ;
- aucune abstention.
La résolution doit avoir le vote POUR de tous les copropriétaires pour être validée. Dans le cas présent, on a 1000/1000ème de voix favorables soit 100 % des voix. La résolution est donc adoptée.
2. La double majorité
La double majorité en assemblée générale d’une copropriété correspond à la majorité de l’ensemble des copropriétaires détenant les deux tiers des voix. Une voix à la double majorité prend donc en compte les copropriétaires présents, représentés et absents.
Elle est prévue dans l’article 26 de la loi de 1965 et se base sur le nombre de propriétaires au total et le nombre de tantièmes. Chaque décision doit remplir deux conditions pour être adoptée :
- recueillir deux tiers des millièmes votant POUR ;
- recueillir le vote favorable de plus de la moitié de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Si après le vote, la décision n’est pas validée, mais qu’elle obtient au moins le vote favorable de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés et au moins le tiers des avis de l’ensemble des copropriétaires, la loi autorise l’assemblée générale à procéder à un second vote. Il s’agira alors d’un vote à la majorité absolue.
Ce type de vote est généralement pratiqué pour des résolutions telles que :
- la suppression d’un poste de gardien ou de concierge et la cession du logement qui lui était affecté, dans le cas où il appartient au syndicat ;
- la modification du règlement de copropriété pour ce qui concerne l’administration, l’usage et la jouissance des parties communes.
Un exemple pour mieux comprendre
Prenons le cas d’une copropriété de 1200 tantièmes comportant 12 copropriétaires. Au moment de l’AG, 10 copropriétaires étaient présents ou représentés totalisant 1000/1200ème.
On soumet au vote des copropriétaires une résolution relevant de la double majorité. Les résultats du vote donnent :
- 800/1200ème de scrutins POUR de 8 copropriétaires ;
- 100/1200ème de scrutins CONTRE d’1 copropriétaire ;
- 100/1200ème d’abstention de la part d’1 copropriétaire.
La résolution doit recueillir un nombre de votes favorables supérieurs à la moitié (soit au moins 7) avec 2/3 du total des voix (soit 800/1200ème). Les deux conditions sont respectées donc la décision est adoptée au premier vote.
Par contre, si les résultats du vote avaient donné :
- 600/1200 de votes POUR de 8 copropriétaires ;
- 300/1200 ème de votes CONTRE d’1 copropriétaire ;
- 200/1200 ème d’abstinence d’1 copropriétaire.
La résolution n'est pas adoptée MAIS
Si la résolution recueille :
- 50 % des présents et représentés
- 1/3 des votes de tous les copropriétaires
Il est immédiatement procédé à un second vote à la majorité de l’article 25, mais pas possible d’appliquer la passerelle de l’article 25-1 dans ce cas.
Cela est possible uniquement que pour les décisions de l’alinéa 1er de l’article et donc celles relevant de la double majorité et non de l’unanimité.ne serait pas adoptée, mais elle ferait automatiquement l’objet d’un second vote à la majorité absolue.
3. La majorité absolue
En assemblée générale d’une copropriété, la majorité absolue équivaut à la majorité des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires. Cela inclut à la fois les copropriétaires présents, absents et représentés à l’assemblée générale. Les abstentions ont donc une influence sur la décision finale.
Chaque décision doit recueillir au moins la moitié de l’ensemble des voix pour être validée. Dans le cas où la résolution n’est pas adoptée, mais qu’elle a quand même obtenu au moins le tiers des opinions de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’assemblée peut décréter un nouveau vote à la majorité simple pour se prononcer.
Cette disposition est prévue dans l’article 25 de la loi de 1965. Elle est généralement utilisée pour :
- la désignation ou la révocation du syndic de copropriété ;
- l’élection et la révocation du conseil syndical ;
- les travaux d’économie d’énergie ;
- l’installation de compteurs d’énergie thermique, de compteurs d’eau froide divisionnaires, de répartiteurs de frais de chauffage.
Un exemple pour mieux comprendre
Prenons le cas d’un immeuble en copropriété comportant 1000 tantièmes. Lors de l’AG, les scrutins des copropriétaires présents ou ayant donné mandat représentent 700 millièmes.
Après le vote, on obtient :
- 450/100ème de scrutins POUR,
- 250/1000 ème de scrutins CONTRE,
- 300/1000 ème d’abstention.
La décision n’est pas adoptée, car le nombre de scrutins POUR n’a pas atteint la moitié de l’ensemble des scrutins. Cependant, le projet a recueilli au moins le tiers des voix. La résolution peut donc faire l’objet d’un nouveau scrutin qui sera fait à la majorité simple.
Si le résultat est exactement le même lors du deuxième vote, alors la résolution sera adoptée puisque le nombre de scrutins POUR est supérieur au nombre de scrutins CONTRE.
4. La majorité simple
La majorité simple en assemblée générale d’une copropriété représente la majorité des voix des copropriétaires présents ou ayant donné mandat à l’AG. Les voix des copropriétaires absents et non représentés ne sont donc pas prises en compte. Dans la pratique, une décision ne peut être adoptée à la majorité simple que si les voix POUR sont strictement supérieures aux voix CONTRE.
La majorité simple en assemblée générale est prévue par l’article 24 de la loi de 1965. Elle est applicable pour les situations suivantes :
- l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ;
- l’établissement et l’adoption du budget prévisionnel ;
- l’élection du président de séance de l’AG ;
- la modification du règlement de copropriété pour le rendre conforme à la loi ;
- le remplacement d’un vieil équipement par un équipement du même type (chauffage collectif, ascenseur…).
Un exemple pour mieux comprendre :
Un immeuble comporte 1000 millièmes. 500 millièmes sont présents ou représentés à l’assemblée générale. Lors des votes pour l’adoption d’une résolution :
- 200 millièmes ont voté POUR ;
- 150 millièmes ont voté CONTRE ;
- 160 millièmes se sont abstenus.
Le nombre de votes POUR est supérieur au nombre de votes CONTRE, la décision est donc validée.
5. Les dérives du vote : abus de majorité ou minorité
La prise des résolutions en copropriété se fait au moyen de votes basés sur des dispositions légales. Cependant, il arrive qu’on observe des dérives lors de ces votes. Il s’agit principalement des abus de majorité ou de minorité.
A. Abus de Majorité
L’abus de majorité en copropriété peut prendre des formes diverses et est généralement complexe à détecter. Il peut s’agir d’une décision qui va à l’encontre de l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, avec ou sans intention de nuire, et qui, de fait, peut ne profiter qu’à une minorité de personnes exclusivement. Il peut également s’agir d’une décision n’étant nullement prise pour des motifs objectifs.
La décision prise du fait de l’abus conduit généralement à une rupture d’égalité entre copropriétaires minoritaires et les copropriétaires majoritaires. C’est le cas par exemple lorsque les copropriétaires majoritaires refusent de donner leurs avis ou s’opposent systématiquement à des mesures ou à la réalisation des travaux nécessaires pour la vie en copropriété.
B. Abus de minorité
L’abus de minorité consiste pour la minorité à abuser de ses droits soit dans l’intention de nuire et sans profit pour elle-même, soit dans un but autre que celui pour lequel le droit lui est accordé.
Dans ce cas, les copropriétaires minoritaires s’abstiennent de donner leur avis ou s’opposent systématiquement au vote de résolutions proposées lors de l’assemblée générale de copropriété. Cela se fait au détriment de l’intérêt commun.
Ils pourraient par exemple refuser de voter sur une résolution nécessitant une majorité double afin d’empêcher que le pourcentage et/ou le nombre requis soient atteints. C’est souvent le cas pour la réalisation de travaux pour permettre aux personnes handicapées d’accéder à l’immeuble.
6. Comment se prémunir des abus de majorité ?
Vous avez la possibilité de remettre en cause une décision prise à l’Assemblée Générale de copropriété dès lors que vous avez reçu le procès- verbal de l’AG. Il suffit pour cela d’engager une action en abus devant le tribunal judiciaire. Une telle action est régie par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 décembre 2014 (arrêt n° 13-25.134).
Malheureusement, la voie judiciaire n’est pas toujours la meilleure solution, car cela ne favorise pas les relations entre les copropriétaires. Le rôle du syndic est d’accompagner la prise de décisions au sein de la copropriété. Il lui revient donc de tenter un règlement des abus basé sur le dialogue et des compromis.