1. Le règlement de copropriété : qu’est-ce que c’est ?
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui organise le fonctionnement et la vie collective au sein de l’immeuble. Il est établi dès la création de la copropriété et s’impose à la fois aux copropriétaires et aux locataires de l’immeuble.
En effet, ce document écrit, précise les droits et les obligations de tous les copropriétaires. Il est défini par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être rédigé par un professionnel. Il vise ainsi à éviter les litiges et à en faciliter le règlement entre les habitants d’une même copropriété.
2. Qu’est-ce qu'encadre le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété contient toutes les informations et les règles nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Il précise les règles applicables aux copropriétaires ainsi que celles relatives aux différentes institutions de la copropriété.
Règlement de copropriété dans la vie pratique
Le règlement de copropriété définit les règles de la vie au sein du lieu de vie partagé qu’est la copropriété. Il apporte ainsi des précisions sur :
- Les limites des parties privées et des parties communes
- La destination des parties privées et communes (commerciale, habitation et/ou professionnelle)
- Les règles applicables dans les parties communes (par exemple, les règles d’utilisation du local à vélo)
- Les conditions et règles d’utilisation des parties privées (par exemple, quels jours et à quelles heures est-il interdit de réaliser des travaux bruyants ? Est-il permis d’accrocher du linge aux fenêtres ?)
La partie administrative du règlement de la copropriété
Le règlement de copropriété définit également les règles qui régissent l’organisation de la copropriété, à savoir :
- Le fonctionnement du conseil syndical et de l’assemblée générale (par exemple, les conditions particulières où il est possible de convoquer l’assemblée générale, le nombre maximal de membres du conseil syndical)
- La répartition des charges (nature des charges de copropriété, répartition de la contribution entre les copropriétaires, méthode de calcul des quotes-parts de chaque copropriétaire)
- L’état descriptif du partage de l’immeuble avec le numéro de suivi des informations relatives à chaque lot de copropriété.
- Les règles d’administration des parties communes.
Bon à savoir :
Il est bon de prendre connaissance du règlement de copropriété avant de signer l’acte d’achat d’un lot dans un immeuble. Cela vous permettra d’appréhender le nombre de lots, la répartition des charges, l’usage de l’immeuble ou encore les travaux que vous pourrez réaliser sans l’aval de l’assemblée générale.
3. Règlement de copropriété, où le trouver ?
Chaque copropriétaire de lot de copropriété reçoit une copie du règlement de copropriété au moment de la signature de l’acte de vente. En cas de perte ou de non-accès au règlement de copropriété, il est possible d’en obtenir une copie auprès d’un membre du conseil syndical.
Si aucun copropriétaire ne parvient à vous fournir ce document, vous pouvez faire une demande au syndic. Notez que ce dernier n’est pas tenu de vous procurer une copie du règlement de copropriété. Celui-ci peut par ailleurs vous facturer ce service (le montant varie selon le contrat de syndic).
Enfin, vous pouvez vous tourner vers le service de publicité foncière pour obtenir une copie ou un exemple du règlement de copropriété. Vous devrez introduire une demande par le biais d’un formulaire différent selon la date du document (avant ou après 1956). Dans tous les cas, l’obtention de la copie du règlement de copropriété vous coûtera 30 €.
4. Comment se déroule la modification du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut faire l’objet de modifications pour répondre aux exigences de la loi ou aux nouveaux besoins des copropriétaires. Ces modifications concernent l’usage, la jouissance et l’administration des parties communes.
Qui peut demander la révision du règlement de copropriété ?
Tous les copropriétaires peuvent demander la modification du règlement intérieur de copropriété. Cependant, chaque modification doit recevoir l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela peut faire l’objet d’un vote à la majorité simple, absolue ou à l’unanimité en fonction de l’objet de la modification.
Pour se faire, vous devez soumettre un dossier de demande de modification à l’assemblée générale et envoyer une lettre avec accusé de réception au syndic. Pour inscrire le sujet à l’ordre du jour, il est préférable de faire la demande au moins 2 mois avant l’AG.
La procédure de modification du règlement intérieur de copropriété comporte quatre grandes étapes :
- la demande de modification
- le vote de la révision à l’assemblée
- la publication du règlement modifié au fichier immobilier du cadastre de la ville
- la communication auprès des copropriétaires
Comment une modification est-elle validée ?
Les modifications ayant trait à la mise en conformité du règlement intérieur avec la loi requièrent un vote à la majorité simple. L’assemblée générale procède, en principe, à un vote à l’unanimité lorsque la modification concerne :
- la vente des parties communes ;
- la destination de l’immeuble, des parties privatives ou de leurs conditions d’utilisation ;
- la répartition des charges de copropriété.
Toutefois, les modifications sont décidées à la majorité absolue lorsqu’il s’agit de modifier l’usage des parties communes.
Dans le cas où la modification de la répartition des charges fait suite à des travaux, à des achats de lots ou à la vente de parties communes de l’immeuble par le syndicat, le vote doit se faire à la même majorité que celle qui a permis de valider la modification des charges. C’est le cas par exemple lorsque la copropriété vient d’installer un ascenseur. Dans ce cas, la nouvelle répartition des tâches doit être validée par un vote à la majorité absolue.
Pour changer l’utilisation des parties communes et privatives, la décision doit être validée par un vote à la double majorité de l’assemblée générale.
5. Quand et par qui le règlement est-il rédigé ?
Le règlement de copropriété est établi soit au moment de la construction de l’immeuble soit au moment de sa division en lots. Lorsqu’il n’existe pas, il est également possible de faire établir un règlement de copropriété.
Dans tous les cas, la rédaction du document doit être assurée par un professionnel. Il peut s’agir d’un notaire, d’un avocat, d’un géomètre expert, etc. Ce dernier doit tenir compte de la configuration et des particularités de l’immeuble telles que :
- l’appartenance à un ensemble immobilier comme à une division en volume ou à un lotissement ;
- l’existence d’équipements communs ;
- le nombre d’étages ;
- la pluralité de bâtiments ;
Une fois le document rédigé, le notaire devra le publier (ainsi que toutes modifications ultérieures du règlement) à la conservation des hypothèques. Le règlement de copropriété devient opposable à tous dès lors qu’il est publié : il s’impose à la fois aux occupants (copropriétaires et locataires) de l’immeuble, mais également aux futures propriétaires de lots de la copropriété.
En cas d’absence de règlement de copropriété, il revient au syndicat de voter pour l’établissement d’un règlement de copropriété. Il s’agit d’un vote à la majorité double à l’assemblée générale de copropriétaires.
L’absence de règlement de copropriété n’empêche pas l’application des règles sur la copropriété. Toutefois, la copropriété ne peut pas fonctionner efficacement sans règlement intérieur. Par exemple, le nombre de voix de chaque copropriétaire n’aura pas été précisément défini, ce qui rendrait impossible la prise de décision légale au sein de la copropriété.
6. Qui doit faire respecter le règlement de copropriété
Le syndic est la personne chargée d’assurer le respect des règles prévues dans le règlement de copropriété. Cette tâche fait partie de sa responsabilité civile. Par exemple, en cas de réalisation de travaux qui touchent l’aspect extérieur de l’immeuble sans l’accord préalable de la copropriété, le syndic doit transmettre un avertissement à la personne concernée.
Le syndic doit commencer par lui transmettre un courrier lui indiquant son infraction et lui rappeler les règles applicables. Si l’injonction ou la mise en demeure ne suffit pas, le syndic devra alors obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour engager une action en justice.
Le locataire ou le copropriétaire qui ne respecte pas le règlement intérieur verra donc sa responsabilité civile engagée. Si le copropriétaire a loué son appartement à un tiers, il devient alors propriétaire-bailleur. Sa responsabilité peut être engagée s’il reste inactif face à son locataire qui ne respecte pas le règlement de propriété.
Le syndic commencera par demander au copropriétaire-bailleur de rappeler ses obligations au locataire défaillant. C’est seulement dans le cas où ce dernier n’intervient pas que le syndic peut s’adresser directement au locataire.
Le syndic, le syndicat des copropriétaires ou n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance.
Le tribunal pourra ensuite ordonner la cessation du trouble et exiger des réparations pour les troubles/dommages causés. Dans tous les cas, l’intervention d’un huissier est nécessaire pour constater l’infraction au règlement de copropriété.