1. Qu’est-ce que le conseil syndical d’une copropriété ?
Lorsque deux personnes sont propriétaires dans un immeuble d’habitation, ce dernier est en copropriété. Mais comme pour tout bien immobilier, l’immeuble en copropriété doit également avoir un représentant juridique pour assurer sa gestion.
Le conseil syndical constitue avec le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires l’un des trois organes sur lesquels repose l’organisation juridique d’une copropriété. Il représente un véritable relais entre les deux autres entités.
C’est la loi n° 65-57 du 10 juillet 1965 qui établit son existence dans le statut des copropriétés bâties. Cette loi a subi quelques modifications législatives notamment dans le cadre de la loi Alur en 2014 et de la loi Elan en 2018.
La loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (loi Bonnemaison) rend obligatoire existence d’un conseil syndical au sein de la copropriété. Cependant, les copropriétaires peuvent choisir de renoncer à sa création par un vote à la double majorité à l’assemblée générale (AG).
2. À quoi sert le conseil syndical d’une copropriété ?
Le conseil syndical doit occuper une place importante en assurant un dialogue et une information entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic ce qui est un moyen de maintenir un climat de confiance réciproque.
Ses missions au sein de la copropriété s’articulent autour de trois axes.
Le conseil de consultation
Les missions du conseil syndical sont dans un premier temps d’ordre consultatif. Les copropriétaires peuvent donc le solliciter pour donner son avis sur des questions en rapport avec l’organisation ou la gestion de la copropriété. La consultation du conseil syndical est obligatoire dans certains cas de figure :
- Lorsque le coût de la mise en concurrence d’un contrat ou marché dépasse le seuil fixé par l’AG ;
- Pour la conclusion des contrats.
La mission d’assistance
Le conseil syndical est également chargé d’assister le syndic dans l’accomplissement de ses missions. Son rôle consiste notamment à préparer l’ordre du jour. Il intervient également dans le choix des prestataires en ce qui concerne l’entretien de la copropriété (réalisation des travaux votés en AG, nettoyage des parties communes, etc.).
Pour bien assurer son rôle, le conseil syndical dispose de pouvoirs d’assistances généralement inscrits dans le règlement de copropriété. Si tel n’est pas le cas, ces pouvoirs peuvent être définis par une décision prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
La mission de contrôle
Enfin, l’une des prérogatives du conseil syndical consiste à s’assurer de la bonne gestion du syndic. Il contrôle ainsi l’ensemble des prestations réalisées par le syndic. Cela concerne notamment :
- La répartition des dépenses selon les règles de la répartition des charges et des tantièmes.
- La comptabilité du syndicat de copropriétaires
- L’élaboration du budget prévisionnel
- Les modalités des contrats
Le conseil syndical a le droit de réclamer au syndic l’accès aux documents portant sur l’administration de la copropriété. Il s’agit notamment des documents tels que le carnet d’entretien, les mails, les lettres, ou encore la copie de l’attestation d’immatriculation de la copropriété.
Tous les membres du conseil syndical peuvent librement consulter et faire des copies de ces documents. L’analyse de ces documents permettra notamment de déterminer si le syndic a commis des fautes ou abus de pouvoir.
Notons que le syndic a obligation de transmettre les documents demandés dans un délai d’un mois à compter de la date de la demande. Hors de ce délai, un montant de 15 €/j sera déduit de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
Les pouvoirs du président du conseil syndical
Le président a pour mission de préparer et de convoquer les rassemblements du conseil syndical. C’est lui qui anime les débats, fait voter les résolutions et répartit les tâches entre les conseillers. Il se charge ensuite de transmettre les comptes rendus du conseil syndical aux copropriétaires et au syndic.
C’est également au président du conseil syndical que le syndic envoie les informations pour transmission aux conseillers. Ce dernier réalise ensuite le rapport d’activité du conseil syndical qu’il présente lors de l’assemblée générale.
3. De qui est composé le conseil syndical d’une copropriété ?
Chaque membre est élu au vote par le syndicat des copropriétaires. Le nombre de membres du Conseil Syndical peut être fixé par le règlement de copropriété, à défaut le nombre sera défini par l’assemblée et selon les candidatures. Le nombre recommandé est un nombre impair.
Éligibilité des membres
Les personnes éligibles au Conseil Syndical sont désignées parmi les copropriétaires, leurs ascendants, leurs descendants, les associés d’une société, les partenaires liés par un PACS, les accédants ou acquéreurs à terme.
En revanche, le syndic, son salarié ou son entourage ne sont pas éligibles dans la composition du conseil syndical, même s’ils sont copropriétaires dans l’immeuble. Les conjoints, les grands-parents, les petits-enfants et les frères et sœurs ne peuvent non plus prétendre au titre de membre du conseil syndical.
Fonctionnement du conseil syndical
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont dictées par le règlement de copropriété. Ce document contient les informations portant sur l’organisation et la fréquence des réunions, la durée du mandat et le nombre de sièges à pourvoir. Ces renseignements seront votés à la majorité simple (majorité de l’article 24) dans le cas où elles ne sont pas inscrites dans le règlement de copropriété.
La nomination des membres
L’élection des membres requiert la convocation d’une assemblée générale. Les membres seront alors élus à la majorité absolue. Il revient aux conseillers syndicaux de désigner la présidente ou le président selon les modalités prévues dans le règlement de copropriété.
Durée et fin de mandat
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat maximum de 3 ans renouvelables. Le règlement de copropriété ou la décision de nomination peut prévoir une durée moindre.
Les membres du Conseil Syndical ont cependant la possibilité de rompre leur contrat à n’importe quel moment sans devoir se justifier. Il est possible d’évincer un membre du conseil syndical en cours de mandat par un vote à la majorité absolue des copropriétaires.
Cependant il est prévu par le Décret que : « dans tous les cas le Conseil Syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges doivent vacant pour quelque cause que ce soit »
Délégation du pouvoir
Le syndicat des copropriétaires peut choisir de déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple. Cela doit se faire par un vote à la majorité absolue en AG.
Notons que cela concerne les décisions relevant de la majorité simple et n’est valable que pour une durée de deux ans au maximum (renouvelable). Le conseil syndical bénéficie ainsi de pouvoirs étendus vis-à-vis des dépenses courantes et de la gestion de la copropriété.
Le conseil syndical peut recevoir d’autres délégations de l’assemblée sur un acte ou une décision déterminée. La délégation doit fixer le cadre des pouvoirs dévolus au Conseil Syndical et la marge de liberté dont il dispose.
Le conseil syndical peut bénéficier d’une délégation générale de pouvoirs.
Le conseil syndical est tenu de rendre compte à l’assemblée générale des copropriétaires qui est chargée de voter l’approbation des comptes.
4. La différence entre conseil syndical d’une copropriété et syndic ?
Le syndic de copropriété est l’entité juridique qui représente légalement le syndicat des copropriétaires. Il a en charge la gestion administrative et financière de la copropriété. Il peut être bénévole, coopératif ou professionnel.
Quant au conseil syndical, il surveille le syndic dans la bonne exécution de ses prestations pour garantir le respect des intérêts des copropriétaires. Il joue également un rôle d’assistance en lui prêtant main-forte dans le cadre de certaines de ses missions.
5. Quelles sont les réformes 2021/2022 du conseil syndical d’une copropriété ?
Les réformes concernent essentiellement des décrets de 2020 ayant application en 2021 appelées réformes 2021 et des obligations liées aux ordonnances COVID, mais qui n’ont pas vocation à être maintenues.
Ainsi, ces réformes apportent un certain renforcement au conseil syndical. Ce dernier peut se voir attribuer de nouvelles missions limitées dans le temps par l’Assemblée générale des copropriétaires. Il s’agit par exemple du lancement d’une procédure ou la réalisation de certains travaux.
En outre, les réformes 2021 instaurent la prise en compte des votes par correspondance notamment en raison du contexte sanitaire lié au COVID 19. Cette ordonnance vient modifier certaines règles de majorité applicables à la prise de certaines décisions :
- La modification du règlement des copropriétaires requiert l’unanimité des voix de tous les copropriétaires en assemblée générale ;
- Un vote à la majorité simple suffit pour la suppression des vide-ordures pour raison d’hygiène ;
- L’autorisation permanente accordée à la police et la gendarmerie nationale d’accéder aux parties communes est rétablie à la majorité simple.
La solution White Bird :
White Bird réinvente les standards de la gestion d’une copropriété. Nous avons développé des solutions pour faire du métier d’administrateur de bien un apporteur de valeur. En effet, White Bird est un syndic moderne de copropriété.
Notre vision est de faciliter la vie de nos collaborateurs en utilisant la technologie pour faire les choses bien et sans délai. Pour cela, nous nous sommes dotés des moyens nécessaires pour faciliter l’organisation de la copropriété et pour réduire les charges des copropriétaires.
White Bird travaille sur le terrain, près de votre bien. Notre équipe de juristes et de professionnels des travaux assure une meilleure organisation des tâches. De plus, nous vous offrons la possibilité de participer aux AG en présentiel ou par visioconférence. Nous vous obtenons ainsi une baisse de 10 à 30 % sur les charges récurrentes.
En plus de faciliter la tâche au conseil syndical, travailler avec White Bird comporte de nombreux avantages pour les copropriétaires :
- Convocation et PV d’AG complet et compréhensible
- Carnet d’entretien à jour
- Suivi constant des dossiers travaux
- Accès en temps réel à toute l’actualité de l’immeuble en copropriété
- Budget de copropriété maîtrisé et facile à comprendre
