1. Les charges de copropriété, qu’est-ce que c’est ?
Les charges de copropriété sont les dépenses engagées collectivement par les copropriétaires. Elles sont destinées à financer les travaux d’entretien et de conservation, l’administration de l’immeuble et toute autre éventuelle dépense entrant dans le compte de la copropriété. Ces charges concernent l’ensemble des copropriétaires et sont, pour la plupart, votées en assemblée générale dans le cadre du budget prévisionnel.
L’objet du budget prévisionnel est de prévoir les dépenses relatives aux parties communes et équipements communs pour le compte d’une année. Ce budget est voté en une seule fois et prend en compte toutes les charges relatives aux dépenses couramment réalisées.
2. Les différents types de charges
On distingue deux types de charges au sein d’une copropriété : les charges courantes et les charges exceptionnelles.
Les charges courantes
Les charges courantes sont des charges prévues dans le budget prévisionnel. Elles concernent les dépenses indispensables et régulièrement engagées afin d’assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes générales et spéciales. Comme exemple de charges courantes, nous avons :
- L’entretien des parties communes : espaces verts, ascenseur… ;
- Les honoraires du syndic de copropriété et rémunération du personnel (gardien, service de ménage…) ;
- Les factures d’électricité, de gaz, d’eau.
Les charges exceptionnelles
En plus des charges courantes engagées par la copropriété, cette dernière doit parfois financer des dépenses à caractère exceptionnelles et imprévisibles. Ces dernières concernent les gros travaux de conservation, d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble ainsi que les études techniques réalisées dans le cadre de ces travaux. Nous pouvons citer par exemple :
- La surélévation du bâtiment ;
- La création ou l’aménagement de locaux à usage commun ;
- Le ravalement des façades.
Bien que n’étant pas prévues dans le budget prévisionnel, ces charges exceptionnelles sont considérées comme des charges de copropriété. Elles font l’objet d’un vote au cas par cas en assemblée générale de copropriété et réparties aux copropriétaires.
3. Qui paye quoi ?
La répartition des charges de copropriété est établie dans le règlement de copropriété. Ce contrat définit d’une part les charges générales et les charges spéciales. Il définit d’autre part comment ces charges seront réparties entre les copropriétaires. C’est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit la répartition des charges entre copropriétaires. On distingue ainsi deux catégories de charges :
Les charges générales
Les charges générales, comme l’indique le nom, concernent l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Ce sont les charges visant à conserver, à entretenir et à administrer les parties communes de l’immeuble. Elles concernent :
- les escaliers,
- les frais de tenue des assemblées générales,
- l’entretien des espaces verts…
Le principe ici est que les charges générales de copropriété doivent être assumées par l’ensemble des copropriétaires. La répartition est calculée en fonction de la quote-part des parties communes que chaque copropriétaire détient et proportionnellement aux tantièmes.
Les charges spéciales
À l’inverse des charges générales, les charges spéciales ne concernent qu’une partie des copropriétaires, selon les lots qu’ils possèdent au sein de la copropriété. Elles servent à couvrir les dépenses de fonctionnement et d’entretien des services collectifs et équipements communs de l’immeuble en copropriété. Il s’agit par exemple de :
- l’eau froide,
- l’ascenseur,
- le chauffage…
Les charges spéciales dépendent de l’utilité possible et potentielle de l’équipement concerné par rapport à chaque lot. Notons que la notion d’utilité est objective. Ainsi, tous les copropriétaires concernés doivent contribuer aux charges spéciales, qu’ils se servent effectivement des équipements ou non.
4. Qui décide de la mise en place des charges de copropriété
Les charges de copropriétés sont votées durant l’assemblée générale annuelle. Au cours de cette AG, les copropriétaires procèdent au vote d’un budget prévisionnel pour répondre aux dépenses courantes de l’immeuble. Ces dépenses sont liées aux charges générales et aux charges spécifiques.
Il revient au syndic chargé de l’administration de l’immeuble de déterminer le coût des charges courantes en vue du vote du budget prévisionnel. C’est également au syndic de copropriété qu’il revient de déterminer les charges spéciales pour un vote au cas par cas à l’AG.
5. Comment savoir à combien s’élèvent les charges de copropriété avant l’achat ?
Au sein d’une copropriété, chaque lot possède un numéro qui sert de référence pour le calcul de la répartition des charges. Chaque lot possède ainsi une quote-part (nombre de tantièmes) qui déterminera le montant des charges de copropriété.
Calcul des charges de copropriété
Les quotes-parts sont de deux catégories : la quote-part des charges générales et la quote-part de charges spéciales. Vous pouvez avoir une estimation des charges attachées à vos lots de copropriété en appliquant la formule suivante :
Coût des charges = (nombre de tantièmes du lot/nombre total de tantièmes)*budget
Il est important de faire la différence entre le numéro de lot commercial et le numéro de lot de copropriété. C’est en effet le numéro de lot de copropriété, figurant dans le règlement de copropriété, qui est utilisé pour le calcul.
Exemple :
Prenons l’exemple du lot N° 22 de copropriété pour lequel le règlement de copropriété établit les spécificités suivantes :
- 200 tantièmes de la clef de charges générales, sur un total de 10 000.
- 500 tantièmes de la clef de charges spéciales « Ascenseur », sur un total de 10 000.
Le budget de fonctionnement prévisionnel prévoit ceci :
- Total charges communes générales : 95 000 €
- Total charges ascenseur : 2 200 €
En appliquant la formule ci-dessus, on a :
- quote-part de la clef de charges générales : (200/10 000)*95 000 = 1900 €
- quote-part de la clef de charges « Ascenseur » : (500/10 000)*2 200 = 110 €
Les charges annuelles du lot N° 22 seront donc de 1 900 € + 110 € = 2 010 €, soit 502,5 € par trimestre et 167,5 € par mois.
Checklist des choses à demander à la copropriété avant d’acheter :
Pour éviter de mauvaises surprises, il est recommandé de faire une estimation de vos charges de copropriété avant d’acheter. Voici les quelques documents à demander à la copropriété avant de passer à l’acte d’achat :
- les relevés de charges sur les 2 années précédentes pour avoir une idée du montant mensuel des charges (au propriétaire).
- un état daté établissant la liste des travaux prévus et les charges de copropriétés (au syndicat).
- les autres documents importants : procès-verbaux des deux années précédentes et ceux en cours, l’échéancier des appels de fonds…
Lors de la visite, prenez le temps d’inspecter attentivement l’état des parties communes. Cela vous permettra d’avoir une idée du coût d’entretien qui sera estimé par le syndic.
6. White Bird permet de payer moins cher les charges de copropriété
Les charges de copropriété ont connu une augmentation de 2 % entre 2018 et 2019 et tendent à augmenter encore. Face à une telle situation, il est possible de faire baisser vos charges de copropriété grâce à un bon accompagnement et une bonne gestion de l’immeuble. C’est ce que White Bird propose via une reprise gratuite de votre copropriété.
Lors de la reprise, nous faisons un audit des charges de copropriété et de pérennité du patrimoine. Cela nous permet d’identifier des axes d’amélioration de la gestion de votre copropriété. Nous pouvons ainsi obtenir une baisse des charges allant de 10 à 30 % de vos charges actuelles sous 12 mois.
Nos avantages qui font toute la différence :
- Réalisation d’AG 100 % digitale pour réduire les dépenses liées à l’organisation d’une AG en présentiel.
- Signature électronique des documents
- Optimisation de la gestion de copropriété
- Mise en concurrence des fournisseurs et des prestataires pour obtenir le meilleur prix
- Extranet donnant accès en temps réel aux documents (factures, AG…)
7. Peut-on contester les charges et que se passe-t-il si on décide de ne pas les payer ?
Il peut arriver au sein de la copropriété qu’un copropriétaire soit mécontent de la répartition des charges. Dans ces cas, le refus de payer n’est pas la meilleure solution.
En cas de refus de payer
En cas de refus de paiement des charges, le copropriétaire s’expose à des sanctions allant de la simple mise en demeure à une poursuite judiciaire. S’il ne le fait pas ou si ses demandes restent infructueuses, il incombe au syndic d’engager les démarches de recouvrement.
Toutefois, les copropriétaires peuvent refuser d’approuver les comptes annuels s’ils constatent la sur-facturation de certains frais de copropriété par le syndic. Cette action est également possible si le syndic ne fournit pas les pièces justificatives nécessaires à la vérification.
Contestation des charges
Le copropriétaire a la possibilité de contester la répartition des charges s’il constate que sa quote-part est supérieure de plus de ¼ à ce qu’elle devrait être. Pour cela, il devra faire un recours devant le tribunal de grande instance.
Si sa plainte est fondée, le juge du tribunal fera établir une nouvelle répartition des charges applicable à partir du premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est rendue définitive.
Mais pour être recevable, le recours doit être engagé :
- au plus 5 ans après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
- ou au plus deux ans après la 1re vente du lot de copropriété concerné intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
En dehors des cas de contestation de charges, toute modification de la répartition des charges doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale à l’unanimité.