Assurance de copropriété : est-ce obligatoire ?

Effectivement, les parties communes d’un immeuble en copropriété ne doivent absolument pas perdre de vue l’intérêt de souscrire à des assurances adéquates. Nous irons alors à la découverte des différentes assurances auxquelles souscrire pour couvrir efficacement les sinistres potentiels.

1. L’assurance de copropriété : est-ce obligatoire ? 

L’assurance de la copropriété couvre les sinistres émanant des parties communes de l’immeuble en copropriété. En effet, différents sinistres peuvent survenir au sein d’un immeuble : des marches glissantes qui créent des accidents, une tuile qui tombe du toit, les dégâts d’eaux, etc.

Une fois survenus, ces sinistres peuvent affecter le bâtiment dans lequel se situe la copropriété, et créer d’importants dommages au rang de ses résidants. C’est pourquoi le législateur français a jugé utile au travers de la loi Alur du 24 mars 2014 d’instaurer une assurance collective de copropriété obligatoire. 

Cette loi impose au syndic des copropriétaires de souscrire au moins à une assurance responsabilité civile sinon à une assurance collective. La dernière permet d’indemniser les victimes de dégâts survenant du fait des parties communes de l’immeuble.

2. Quel rôle joue le syndic dans la souscription des assurances de copropriété ? 

Le syndic de copropriété a la responsabilité de payer les loyers de l’assurance responsabilité civile. Toutefois, rien ne l’oblige à souscrire une police d’assurance pour les éventuels sinistres subis par l’immeuble en copropriété même si l’assurance copropriété obligatoire inclut la responsabilité civile.

En effet, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire à une assurance responsabilité civile pour le compte de l’ensemble de la copropriété. Cette souscription est destinée à indemniser les victimes des dégâts survenant du fait des parties communes de l’immeuble.

En cas de nécessité, le syndic peut procéder à la souscription aux assurances sans un mandat de l’assemblée générale des copropriétaires. Cependant, cette décision peut être annulée ou modifiée par l’AG de copropriété.

3. Que couvre l’assurance collective de copropriété ? 

• Indemniser les victimes de dégâts liés aux parties communes de l’immeuble ;
• Couvrir les sinistres provoqués par le bâtiment ou ses éléments comme la chute d’immeuble, la chute de tuiles, une marche d’escalier glissante ;
• Couvrir une personne sinistrée affectée au service de l’immeuble (cas du gardien d’immeuble par exemple) ;
• Couvrir les incendies, explosions et dégagements de fumée ;
• Couvrir les fuites accidentelles de canalisations ou d’appareils, les infiltrations par défaillance de toiture ;
• Couvrir les catastrophes naturelles telles que l’inondation, le tremblement de terre ou l’avalanche ;
• Couvrir les vols et les détériorations causées par les cambrioleurs ;
• Couvrir les bris des glaces et vitres des parties communes de l’immeuble séparant les balcons mitoyens.

En résumé, l’assurance collective de copropriété couvre une pluralité de risques. Cependant, sans syndic et sans assurance collective, chaque copropriétaire doit souscrire à une assurance en responsabilité civile. 

Cette assurance permet de couvrir le copropriétaire, lorsqu’un sinistre prend naissance dans son logement et cause des dommages. Les tiers bénéficiaires de cette assurance sont notamment les voisins, les autres occupants du logement, mais également l’immeuble en ses parties communes.

4. Qui peut mettre en action la garantie couverte par l’assurance collective ? 

Comme susmentionné, le conseil syndical joue un rôle prépondérant au regard de ses attributions. Quand se réalise un risque en l’existence d’une assurance collective de copropriété, il revient au syndic de mettre en œuvre la garantie auprès de la compagnie d’assurance, mais sous conditions.

En effet, en cas de dommages causés par un événement qui a pris origine dans une partie privative de l’immeuble, c’est plutôt le copropriétaire concerné qui en prend la responsabilité en faisant une déclaration à son assurance. Dans ce cas précis, l’assurance collective ne peut être mise en œuvre. 

Par contre, en cas de dommage causé par un événement né dans les parties communes de l’immeuble, c’est le syndic qui effectue la déclaration à l’assurance de la copropriété. En résumé, il faudra retenir que l’assurance de la copropriété ne fonctionne que si le sinistre concerne une partie commune.

Comment s’exécute la procédure ? 

Lorsque se réalise un risque couvert par l’assurance collective de copropriété, le syndic (professionnel ou bénévole) doit se mettre immédiatement en relation avec l’assurance garantissant la copropriété. S’ouvre alors toute une procédure menant à l’indemnisation.

En effet, le syndic devra dans les délais (5 jours ouvrés et 2 jours ouvrés en cas de vol), procéder à une déclaration par lettre recommandée avec un accusé de réception.

Le contenu de la lettre doit comporter les mentions obligatoires telles que :

• l’adresse de l’immeuble en copropriété ;
• les références du contrat d’assurance collective ;
• la date du sinistre ;
• une indication des faits (la nature du sinistre) ;
• le descriptif des dégâts avec si possible des photos en pièces jointes.

D’abord, en cas de sinistres avec d’importants dégâts enregistrés, des mesures conservatoires doivent être prises pour limiter les conséquences du sinistre. L’assureur, une fois informé, est censé missionner immédiatement un expert qui mettra en œuvre les mesures conservatoires.

Par exemple, en cas d’incendie, les experts interviennent dans les 24-48 heures. Parfois, une expertise contradictoire est requise. Ensuite, et selon le cas, l’assureur de la copropriété peut procéder au versement d’acomptes au syndic pour commander certains travaux.

Enfin, l’assureur fait des propositions de règlement au syndic. Ce dernier doit dans ce cas, veiller à ce que la copropriété soit indemnisée au mieux. Par ailleurs, il est à retenir que les honoraires du syndic, prévus au titre du mandat de gestion, peuvent également être pris en charge par l’assureur.

5. Que dire de l’assurance à souscrire par le copropriétaire non occupant ? 

Les propriétaires occupants doivent s’assurer en responsabilité civile pour l’ensemble des dommages qui surviennent dans leur logement et qui ont des répercussions sur autrui. Cela concerne également les propriétaires non occupants (CNO).

Rappelons que le propriétaire non occupant possède une portion de la copropriété (appartement ou lots), mais ne l’habite pas ou très peu. Il doit généralement souscrire à un contrat PNO ou à une assurance propriétaire non occupant.

S’il décide de louer son bien immobilier à un tiers, le locataire doit également souscrire à une garantie risques locatifs couvrant sa responsabilité vis-à-vis de son propriétaire.

La responsabilité du copropriétaire ou du locataire peut être engagée à divers niveaux notamment pour la :

• responsabilité immeuble (du fait des biens immobiliers assurés) ;
• responsabilité en tant que Non occupant ; 
• incendie et événements assimilés ;
• événements climatiques, dégât des eaux ;
• perte de loyer, etc.

6. Comment choisir une bonne assurance en copropriété ? 

Pour choisir une bonne assurance, qu’il s’agisse du syndic (bénévole ou professionnel) ou du copropriétaire, il faut se référer à un courtier en assurance de copropriété. En matière d’assurance, les offres abondent en ligne. Il n’est donc pas aisé de dénicher une bonne offre.

En ayant recours à un courtier professionnel, ce dernier sera à même de mettre en concurrence les devis de différentes assurances. Ainsi, vous pourrez bénéficier à titre personnel ou collectif des meilleures dispositions au meilleur prix. Aussi, en cas d’assurance collective, il faut une concertation.

En effet, pour couvrir efficacement les parties communes d’un immeuble ou d’une résidence, le syndic doit d’abord obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires quant au choix de l’assureur. Les copropriétaires détiennent un pouvoir de révision et d’annulation.

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