1. Copropriétaire, un propriétaire membre d’une copropriété
Une copropriété s’applique à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ces personnes sont alors appelées « copropriétaires ».
Qu’est-ce qu’un copropriétaire ?
Dans l’immobilier, un copropriétaire est donc une personne ayant fait l’acquisition d’un lot de copropriété. Il peut être une personne physique ou une personne morale. Contrairement au propriétaire qui détient la propriété entière d’un bien immobilier, le copropriétaire ne détient qu’un logement dans l’immeuble.
Chaque copropriétaire est donc propriétaire de son logement et en détient l’usage exclusif. Par contre, il partage l’usage des parties communes avec tous les autres copropriétaires. Un copropriétaire peut disposer et user de ses parties privatives selon sa guise. Il doit cependant s’assurer de ne pas porter atteinte à la quiétude des autres propriétaires.
Le rôle du copropriétaire dans la copropriété
En France, il revient à chaque copropriété d’établir un règlement intérieur pour définir les règles, droits et devoirs des copropriétaires. Ce document établi lors de la construction du lot donne la « destination de l’immeuble » : usage résidentiel, professionnel ou commercial. Il définit également les droits et les obligations des copropriétaires et habitants au sein de la copropriété c’est donc le contrat entre toutes les parties.
Chaque propriétaire est tenu de respecter les règles. En effet, certains usages sont autorisés dans une copropriété tandis que d’autres peuvent être catégoriquement interdits (ex. : installer un barbecue sur son balcon). Cela permet d’éviter la dévalorisation de l’immeuble ou de compromettre son esthétique et surtout cela permet « le vivre ensemble ». En effet, le règlement de copropriété comprend également une partie sur la vie en copropriété et le respect de chacun.
Les copropriétaires ont également obligation de respecter les autres clauses du règlement de copropriété. Ils en possèdent d’ailleurs une copie, qu’ils doivent transmettre pour la partie « vie en copropriété » à leur locataire. Le syndic détient l’original du règlement de copropriété car il en est le gardien et surtout il doit veiller à son respect. Notons que chaque copropriétaire supporte les charges spéciales liées à l’usage qu’il fait de son logement et les charges générales liées aux tantièmes.
Les droits de vote en assemblée générales sont répartis en « Tantième de copropriété » calculés en fonction de la surface occupée et du nombre de lots. Chaque copropriétaire possède alors un droit de vote plus ou moins important selon la surface qu’il détient dans l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires
L’ensemble des copropriétaires d’un lot forme le syndicat des copropriétaires. Le syndicat a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ».
Les copropriétaires se réunissent lors des assemblées générales (AG) pour prendre des décisions qui seront exécutées par le syndic en charge de l’administration de la copropriété.
Chaque copropriétaire participe à la prise des décisions à l’AG. Ensemble, ils décident :
- de l’entretien et la réparation des parties communes ;
- des améliorations à apporter à l’immeuble (réparations, travaux de rénovation…) ;
- de l’entretien des parties privatives ;
- de la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne les parties communes.
2. Le syndic de copropriété, le moyen d’action des propriétaires
Lorsque vous devenez copropriétaires, vous vous engagez à participer au bon fonctionnement de cet immeuble. Mais pour que tout fonctionne bien, il faut l’implication du syndic.
C’est quoi un syndic de copropriété ?
Dans l’immobilier, le terme « syndic » désigne la personne choisie pour administrer le syndicat des copropriétaires. C’est la loi du 10 juillet 1965 qui établit cette disposition. Le syndic de copropriété est donc une personne physique ou morale chargée de représenter légalement la copropriété.
On distingue deux types de syndics de copropriété : les syndics professionnels et les syndics non professionnels, coopératifs ou bénévoles.
Les syndics professionnels ont pour fonction de représenter légalement des copropriétés en contrepartie d’une rémunération contractuelle.Le contrat de syndic est encadré et seuls les honoraires sont variables. Les prestations sont imposées dans le contrat type imposé par la loi.
Par contre, les syndics non professionnels sont des syndics coopératifs ou bénévoles au sein de la copropriété. Ce type de syndic est choisi parmi les copropriétaires, ce qui réduit les charges. Toutefois, celui qui est désigné doit faire preuve d’une grande disponibilité.
Quel est le rôle du syndic ?
Le syndic joue le rôle de garant du respect par tous du règlement de copropriété. Il joue trois principaux rôles :
- La gestion administrative de la copropriété
Il assure l’exécution des décisions prises par les copropriétaires en assemblée générale (AG), la mise à jour de la liste des copropriétaires, etc.
- La gestion financière de la copropriété
Il rend les comptes des dépenses courantes et des dépenses votées en assemblée générale
Il ouvre un compte au nom du syndicat des copropriétaires et propose au vote le budget prévisionnel annuel.
Il procède au recouvrement des charges.
- L’entretien des parties communes
- Gère le personnel du syndicat des copropriétaires
Enfin, le syndic convoque les AG de copropriété. Il est lui-même désigné à l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à la majorité absolue des copropriétaires. Son mandat est de 1 à 3 ans renouvelable indéfiniment. Toutefois, il est également possible d’y mettre fin. Il revient alors au conseil syndical de coordonner les relations entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.
Le lien entre le conseil syndical et le syndic
Le conseil syndical est un nombre restreint de copropriétaires élus en assemblée générale. Son rôle est d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion de la copropriété. Le nombre de membres de Conseil Syndical est fixé soit par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale, soit tout simplement par le nombre de personnes qui se présentent.
Notons que l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet au président du conseil syndical, sur délégation de l’AG des copropriétaires, d’agir à l’encontre du syndic en cours de mandat pour inertie ou carence du syndic. Pour en savoir plus, nous avons rédigé tout un article pour vous sur le conseil syndical.
3. Le locataire a-t-il un rôle dans la copropriété ?
Le copropriétaire d’un lot peut décider de céder l’exploitation de son logement à un tiers par le biais d’un contrat de location. L’exploitant est alors appelé « locataire ».
Les obligations du locataire
Le locataire d’un appartement dans une copropriété est concerné par les statuts de la copropriété. Il doit également respecter certaines obligations :
- la destination des lieux,
- les interdictions (paraboles, animaux, etc.),
- les rôles de quiétude,
- etc.
Mais le locataire ne devient pas pour autant un copropriétaire. En effet, le contrat de location n’engage que le propriétaire et son locataire. Il ne s’agit pas d’un contrat opposable au syndicat des copropriétaires ni au syndic. De ce fait, le locataire n’entretient pas de lien contractuel avec le syndic ni avec les autres propriétaires.
Il ne participe pas à la prise de décision et ne peut pas non plus assister à une assemblée générale de copropriété, sauf s’il représente un copropriétaire absent. Il revient donc au propriétaire de l’appartement de veiller à ce que son locataire respecte le règlement de copropriété. C’est également à lui qu’il revient de faire le lien entre son locataire et le syndic.
Comment se passe l’interaction entre le locataire et les autres parties prenantes ?
Le propriétaire d’un appartement loué joue le rôle d’intermédiaire entre son locataire et les autres parties prenantes de la copropriété. Quand il y a une requête à formuler (comme l’ascenseur, la sonnette, le portail en panne), le locataire est tenu de s’adresser à son propriétaire. Ce dernier lui impute les charges liées à l’entretien et à l’utilisation courante des services de la copropriété.
Cependant, une partie des charges de copropriété sont imputables au locataire. Le propriétaire reçoit du syndic un décompte annuel de charges indiquant les charges récupérables auprès du locataire.
Le syndic qui commande une réparation ou une rénovation n’a pas le droit de facturer directement le locataire. Il ne peut non plus recevoir de l’argent de sa part. En effet, le propriétaire doit donner son accord et récupérer cette charge locative.
Mais si le locataire ne participe pas à la prise des décisions, il est informé des prises de décision d’assemblée générale car le syndic a pour obligation d’afficher un PV abrégé dans les parties communes.
Le bailleur doit quant à lui réagir face à un locataire perturbant. Il devra le mettre en demeure de respecter les statuts de l’immeuble.
Il devra intenter une procédure judiciaire à son locataire si celui-ci ne se conforme pas aux injonctions. S’il ne le fait pas, mais continue de percevoir ses loyers, l’ACP peut décider d’engager sa responsabilité et celle du locataire.
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