État daté et pré-état daté : tout comprendre

L'état daté : C'est quoi ?

Lorsque vous achetez un lot de propriété, il est nécessaire de prendre connaissance, au-delà du prix de vente, des frais liés à la copropriété (charges de copropriété, niveau de dettes, travaux en cours, etc.) afin de prévoir un budget le plus optimal possible. Pour répondre à ce besoin, la loi Alur a instauré l'état daté pour garantir une transaction en toute transparence.

L’état daté est un document que transmet le syndic au notaire au moment de la vente ou de l’achat d’un appartement en copropriété. Il s’agit d’un document comptable qui fait un bilan complet des charges que l’acquéreur aura à supporter une fois qu’il aura intégré son nouvel appartement. 

Mais l’état daté ne sert pas uniquement à présenter les charges de copropriété du nouveau propriétaire. Ce document le protège également et lui donne toutes les clés pour jouir le plus sereinement possible de son nouveau bien.

L’acquéreur de l’appartement en copropriété tout comme le notaire peut demander au syndic de propriété de lui fournir l’état daté avant la signature de l’acte authentique de vente.

Quelles informations doit contenir l'état daté ?

L’état daté renseigne sur les charges du futur copropriétaire et fait un bilan de la situation comptable de l’appartement à vendre vis-à-vis de la copropriété. Il doit obligatoirement contenir des détails complets sur trois différents aspects :

• Les sommes restantes dues à la copropriété par le vendeur du lot (charges de copropriété et provisions de budget prévisionnel)
• Les sommes dues au vendeur du lot par le syndicat des copropriétaires. Il peut s’agir par exemple d’une avance de trésorerie ou d’un trop payé.
• Les sommes imputables à l’acquéreur à l’issue de la vente du lot en copropriété. C’est-à-dire les sommes qu’il devra payer à la copropriété une fois propriétaire de l’appartement.

En tant qu’acquéreur, vous devez porter une attention particulière à cette dernière partie. Cela vous donnera une idée de l’argent que vous aurez à débourser en plus de l’achat du bien en copropriété.

Quels sont les acteurs qui participent à l'état daté ?

C’est au syndic de copropriété que revient la charge de rédiger l’état daté lors de la vente d’un appartement appartenant à sa copropriété. Cette règle reste valable qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou non. 

Bon à savoir :

White Bird permet à ses clients de générer automatiquement un état daté en bonne et due forme depuis leur espace membre. Il vous suffira ensuite de faire signer ce document par votre syndic bénévole ou par le président du conseil syndical. White Bird vous permet ainsi de gagner du temps lors de la procédure de vente ou d’achat d’un appartement en copropriété.

Quel prix pour l'état daté ?

Le prix de l’état daté est fixé par l’article 1 du décret du 1^er juin 2020. Ce montant est plafonné à 380 € et est entièrement à la charge du vendeur conformément à la loi de 1965. Cela signifie que c’est le vendeur du lot en copropriété qui doit payer le syndic pour la rédaction de l’état daté. De plus, tout montant supérieur à la limite fixée est considéré comme illégal et peut faire l’objet d’une contestation. 

Le conseil syndical peut entreprendre des négociations avec le syndic pour revoir les tarifs à la baisse pour cette prestation. Dans le cas où la mutation concerne un ou plusieurs lots, le syndic devra se limiter à une seule facturation d’état daté. 

Le pré-état daté est-il obligatoire ?

Oui, le pré-état data est obligatoire pour le vendeur du lot si l’acheteur demande à l’avoir. En effet, les expériences passées ont révélé le besoin de renforcer le niveau d’information du futur acquéreur d’un lot de copropriété, et ce, avant même la signature du compromis de vente. 

C’est ainsi que depuis 2014, la loi Alur a appuyé l’obligation de fournir toutes les informations nécessaires au futur acquéreur. Ainsi, en plus de l’état daté, il est devenu obligatoire pour le vendeur de transmettre au futur acquéreur un document appelé « pré-état daté ». 

Le pré-état fournit à l’acheteur les informations administratives et financières de l’appartement à vendre et de la copropriété en général. Il intervient généralement en amont à la signature du compromis de vente.

Toutefois, contrairement à l’état daté, la production d’un pré-état daté n’est pas obligatoire pour le syndic puisqu’il n’a aucune existence légale. Cela a d’ailleurs été confirmé par la réponse ministérielle du 15 septembre 2015 qui précise que : « seul l’état daté […] constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot en copropriété ».

Quelles informations doivent contenir le pré-état daté ?

Le contenu du pré-état daté est défini par l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 54 de la loi Alur. Ainsi, le pré-état daté doit contenir les pièces suivantes :

• Une copie du règlement de copropriété ;
• Une copie de l’état descriptif de division ;
• Le diagnostic technique global (DTG) ;
• Une copie du carnet d’entretien de l’immeuble ;
• La fiche synthétique de l’immeuble ;
• Les procès-verbaux réalisés à l’issue des trois dernières assemblées générales annuelles. Ces documents informent le futur acquéreur des dossiers en cours dans la copropriété, les éventuels travaux entamés par exemple.
• L’état des impayés des charges de la copropriété ;
• Le montant payé par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables et qui se rapportent aux charges courantes du budget prévisionnel et à celles qui n’appartiennent pas à ce budget ;
• Le montant de la part du fond travaux de la loi Alur lié au lot en vente ;
• Les montants dus aux prestataires par la copropriété. 
  
  

Quels acteurs participent à la production du pré-état daté ?

À la différence de l’état daté, le vendeur du bien en copropriété peut se charger personnellement de la rédaction du pré-état daté. Il lui suffit de rassembler les documents nécessaires qui sont normalement joints à la convocation. Si la copropriété a décidé de se doter d’un extranet, le vendeur pourra y retrouver toutes les informations requises en toute autonomie.

La loi ELAN précise la liste minimale des documents qui doivent apparaître sur l’extranet de la copropriété. Ainsi, depuis le 1^er juillet 2020, l’extranet de la copropriété doit contenir la totalité des documents nécessaires à la réalisation du pré-état daté. 

Cette disposition libère le vendeur de l’appartement en copropriété de la nécessité de faire recours au syndic. Toutefois, le vendeur peut choisir de faire réaliser le document par le notaire ou par le syndic de copropriété même si l’intervention de ceux-ci n’est pas obligatoire.

Quel prix pour le pré-état daté ?

Le prix du pré-état daté dépend des choix et du niveau de connaissance du vendeur du lot en copropriété. Si ce dernier choisit de confier la réalisation du pré-état daté par son syndic professionnel, ce dernier peut lui facturer cette prestation.

Dans certains cas, certains syndics conscients de la mauvaise connaissance de la loi du vendeur lui facturent illégalement des honoraires supplémentaires pour la réalisation du pré-état daté. Il s’agit d’une pratique que condamnent le décret du 26 mars 2015 et la réponse ministérielle du 15 septembre 2015. 

En effet, seule la facturation de l’état daté est légalement reconnue et limitée à un montant maximal de 380 € TTC. Pour éviter de payer pour le pré-état daté, l’idéal est de rappeler à votre syndic de propriété les deux textes précédemment cités. 

Si cela ne suffit pas, vous pouvez simplement changer de syndic et opter pour un syndic qui fait preuve de transparence. Une bonne manière de réduire les frais liés à la réalisation du pré-état daté consiste à transmettre le document par voie électronique et obtenir un accusé de réception.

Bon à savoir : White Bird est un syndic qui propose une gestion en toute transparence pour les immeubles en copropriété. Grâce à notre méthodologie de gestion de la copropriété, nous sommes capables de faire baisser vos charges de copropriété jusqu’à 30 %. White Bird allège ainsi les dépenses de ses clients afin de leur apporter un soulagement dans leur investissement.

Synthèse des différences entre l'état daté et le pré-état daté

Si l’état daté et le pré-état daté ont tous deux pour vocation d’informer le futur acquéreur d’un lot de copropriété, ces deux documents ne doivent pas être confondus. Plusieurs points marquent des différences qu’il faut souligner :

• L’état daté est délivré à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire alors que le pré-état daté lui est délivré dès le stade de la promesse de vente, avant la signature du compromis de vente ;
• L’état daté doit obligatoirement être rédigé par le syndic de copropriété ou un notaire tandis que le pré-état daté peut être rédigé directement par le vendeur lui-même ;
• L’état daté est beaucoup plus détaillé que le pré-état daté.

Nous espérons avoir apporté suffisamment de précision sur l’état daté et le pré-état daté à travers cet article.