1. Le syndic dans la procédure de vente immobilière : comment ça marche ?
La vente au sein d’une copropriété ne ressemble en rien à la vente classique d’un bien immobilier personnel. En effet, outre le notaire qu’il faudra informer de votre intention de réaliser la vente de votre bien immobilier, il est capital que vous contactiez également le syndicat de copropriété. Plusieurs raisons motivent ce recours.
L’une d’elles concerne l’accès aux documents liés à la copropriété. Le plus souvent, ceux-ci sont entre les mains du conseil syndical de l’immeuble, et principalement auprès du président du syndicat. En réalité, pour lancer le processus de la vente, vous devez fournir certains documents à l’agence immobilière, à l’acheteur ainsi qu’à votre notaire.
2. Quels sont les documents obligatoires pour réaliser la vente d’un bien immobilier en copropriété ?
Plusieurs documents entrent en ligne de compte. On y retrouve principalement les diagnostics immobiliers et le titre de propriété. À ces premiers documents s’ajoutent d’autres pièces obligatoires à savoir :
- les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale qui permettront à l’acheteur de se faire une idée sur les travaux engagés ou ceux en perspective dans l’immeuble ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble : ce document renseigne sur l’état global de l’immeuble ; il est établi et régulièrement mis à jour par le syndic ;
- la fiche synthétique de copropriété : cette pièce résume en effet, l’ensemble des données financières et techniques de l’immeuble ;
- le règlement de copropriété : il informe notamment l’acheteur sur la délimitation des parties communes et des parties privées de l’immeuble ainsi que sur la répartition des charges.
Ces documents donnent une information suffisante et fidèle à la réalité aux potentiels acheteurs du bien immobilier en copropriété. Ils doivent être annexés à la promesse de vente et fournis au notaire au plus tard le jour de la signature.
En l’absence d’un seul de ces documents « obligatoires » au jour de la signature, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation. Ce droit est exercé sur une durée de 10 jours décomptée à partir de la signature de la promesse de vente par l’acheteur.
3. Le syndic de copropriété : l’état daté comme bilan financier
La rédaction du pré-état daté, tout comme celle de l’état daté de l’immeuble, revient au syndicat de copropriété. En plus des documents liés à l’état physique de l’immeuble, le syndicat doit également vous fournir les documents en rapport à son état financier.
Les informations relatives à l’état financier de la maison en copropriété sont regroupées dans un document appelé : le pré-état daté. Ce document informe d’abord sur le montant des charges courantes du budget prévisionnel et ensuite sur le montant payé des charges hors budget.
Enfin, le pré-état daté renseigne l’acheteur du bien en copropriété sur les montants dus aux fournisseurs. Parfois, le syndic dispose d’un fonds de travaux. Grâce à ce document, votre acheteur peut avoir accès au montant de la part du fonds correspondant au lot (appartement) qui lui sera vendu.
Les précieuses informations qu’il contient sont la raison pour laquelle la quasi-totalité des acheteurs et des notaires l’exigent avant de s’engager. Si tel est également le cas de vos potentiels acheteurs, alors vous devez rapidement vous adresser à votre syndic de copropriété pour qu’il le rédige.
Cependant, vous devez savoir que cette démarche est onéreuse. Les frais sont mis à la charge du vendeur. Aussi l’état daté doit être rédigé obligatoirement par le syndic de copropriété. Sa demande est faite au moment de la signature de la promesse de vente.
4. Quelle différence fondamentale établir entre le pré-état daté et l’état daté ?
Contrairement au pré-état daté, l’état daté de l’immeuble demeure un document officiel et obligatoire. De plus, l’état daté n’intervient qu’au jour de la signature de la vente, tandis que le pré-état daté est présenté à l’acquéreur en amont à la signature de l’acte de vente.
La rédaction de l’état daté se fait par le soin du syndic de copropriété sur demande du notaire et du vendeur. À l’inverse, le pré-état daté n’est pas nécessairement rédigé par le syndic. En moyenne, sa rédaction vous coûtera 600 euros. Vous ne pourrez donc pas vous le procurer sans passer par le syndic !
Pour finir, retenez que l’état daté fige la situation financière de l’immeuble à un instant T. Ces données permettent d’établir la répartition des charges entre l’acheteur et le vendeur. Aussi, le syndic de copropriété facture la rédaction de l’état daté au vendeur. Le tarif moyen est de 350 euros.
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